«Wir wollen keine Immobilienmogule sein»

Als das reformierte Gemeindehaus Würzenbach zu Beginn der 1970er-Jahre entstand, boomte das Quartier. Neue Wohnungen wurden gebaut, Familien zogen zu und die Kirche wollte dort sein, wo die Menschen lebten. Das Gemeindehaus wurde zum Treffpunkt: Gottesdienste, Religionsunterricht, Spielgruppen, Mutter-Kind-Treffen und Chorproben fanden darin Platz.

Mehr als 50 Jahre später sieht die Situation anders aus. Das Gebäude wird zwar noch genutzt, etwa von einem Chor oder für Eltern-Kind-Angebote, doch längst nicht mehr im damaligen Umfang. «Die Bedürfnisse der reformierten Bevölkerung im Quartier sind deutlich zurückgegangen», sagt Stefan Sägesser, Kirchenvorstand der Reformierten Kirchgemeinde Luzern und zuständig für Bau und Immobilien. Zudem entspricht das Haus weder energetisch noch baulich heutigen Ansprüchen.

Würzenbach steht damit beispielhaft für eine Frage, welche die Reformierte Kirchgemeinde Luzern zunehmend beschäftigt: Wie viel Raum braucht das kirchliche Leben heute noch? 24 Liegenschaften umfasst ihr Bestand. Etwa 15 davon werden weiterhin für kirchliche Aufgaben im weiteren Sinn benötigt.

Doch der Bedarf verändert sich. Sinkende Mitgliederzahlen machen die Planung zusätzlich schwierig. Gemeinsam mit den Kirchenpflegen der acht Teilkirchgemeinden erhebt die Kirchgemeinde Luzern deshalb derzeit, welche Räume künftig tatsächlich noch gebraucht und welche Angebote künftig aufrechterhalten werden sollen.

Wohnungen statt Gemeindehaus

Im Würzenbach ist die Richtung bereits klar: Das heutige Gebäude soll ersetzt werden. An seiner Stelle soll ein Wohn- und Gewerbeneubau entstehen – mit vorwiegend kompakten Wohnungen. Dahinter steht auch ein Bedürfnis aus dem Quartier. Viele ältere Menschen leben dort allein oder zu zweit in grossen Wohnungen mit vergleichsweise günstigen Bestandsmieten. Kleine, bezahlbare Wohnungen hingegen fehlen. Die neuen Wohnungen sollen deshalb rund 10 Prozent unter den marktüblichen Nettomieten angeboten werden. Das hat die Stadtluzerner Stimmbevölkerung mit der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung am 29. November 2020 beschlossen.

Daneben bleibt Raum für Gemeinschaft: Die Kirche plant einen Mehrzweckraum, der primär kirchlichen Zwecken dienen soll. Im Erdgeschoss sind Angebote mit Quartierbezug vorgesehen.

Das Projekt musste wegen der Revision der städtischen Bau- und Zonenordnung mehrfach überarbeitet werden. Weil inzwischen unter anderem ein grösseres Bauvolumen möglich wäre, werden Planung und Kosten­berechnung nochmals überprüft. Spätestens im Dezember 2027 soll das Projekt mit einem Kreditantrag vor den Grossen Kirchenrat kommen, wie Sägesser sagt.

Eine ähnliche Grundfrage wie beim Würzenbach stellt sich beim Myconiushaus. Das Gebäude wurde für die Bedürfnisse seiner Zeit konzipiert: Neben Gemeinschaftsflächen fanden dort einst das Pfarrbüro sowie kleinere Wohnungen Platz. Heute werden die Wohnungen extern vermietet, kirchlich genutzt wird das Gebäude nur noch punktuell. Erhalten geblieben ist unter anderem der Jugendtreff im Untergeschoss.

Eine Machbarkeitsstudie hat verschiedene Varianten geprüft. Das Ergebnis: Soll mehr Wohnraum entstehen und gleichzeitig Platz für gemeinschaftliche Nutzungen bleiben, ist ein Ersatzneubau deutlich sinnvoller als eine Sanierung. Die Verantwortlichen denken dabei bewusst flexibel. Grössere Wohnungen könnten beispielsweise als Studierenden- oder Alters-WGs genutzt und später ohne grossen Aufwand wieder in normale Wohnungen umgewandelt werden.

Noch ist das Projekt in der Machbarkeitsstudie und weniger weit fortgeschritten als jenes im Würzenbach. «Zunächst müssen wir nochmals klären, welche kirchlichen und gesellschaftlichen Nutzungen an diesem Standort gefragt sind», sagt Stefan Sägesser.

Nicht verkaufen – entwickeln

Hinter beiden Projekten steckt auch eine finanzielle Frage. Der Unterhalt des Immobilienbestands wurde laut Sägesser über Jahre nicht im erforderlichen Umfang sichergestellt. Gleichzeitig müssen Gebäude energetisch saniert und an neue gesetzliche Anforderungen angepasst werden. Sägesser rechnet dafür in den kommenden Jahren mit Investitionen in zweistelliger Millionenhöhe.

Gebäude einfach zu verkaufen, soll dennoch die Ausnahme bleiben. Der Kirchenvorschaft will Liegenschaften nach Möglichkeit behalten. Statt sie zu verkaufen, will der Kirchenvorstand die Grundstücke entwickeln und langfristig nutzen. Für Sägesser ist dabei klar, dass Immobilien künftig auch einen Beitrag zur Finanzierung kirchlicher Aufgaben leisten müssen.

Das bedeute aber nicht, möglichst hohe Renditen zu erzielen. «Wir wollen keine Immobilienmogule sein», sagt Sägesser. Ziel sei vielmehr, Liegenschaften so zu entwickeln, dass sie gesellschaftlichen Mehrwert schaffen und gleichzeitig finanziell etwas beitragen.

Dazu gehört auch ein Umdenken bei der Nutzung bestehender Räume. Ein Gebäude nur wenige Stunden pro Woche selbst zu belegen, während es den Rest der Zeit leer steht, hält Sägesser langfristig nicht für sinnvoll. Freie Räume könnten vermehrt Vereinen, sozialen Organisationen oder anderen Gruppen offenstehen, was einem grossen Bedürfnis entspreche.